O funcionamento de um grupo de consórcio imobiliário é baseado na cooperação. O Fundo Comum é formado pelas contribuições mensais de cada membro. É com esse dinheiro que uma administradora, aprovada pelo Banco Central, efetua as contemplações monetárias, disponibilizando uma carta de crédito para que um ou mais participantes adquiram seu imóvel.
Dessa forma, o grupo se autofinancia e elimina a necessidade de cobrança de juros, como ocorre no financiamento bancário. Essa estrutura solidária e cooperativa é a razão pela qual o consórcio se estabelece como a melhor opção de compra de imóvel para quem valoriza a economia a longo prazo.
No momento da assinatura do contrato, a administradora avalia se a sua cota será incluída em um grupo que está prestes a começar ou em outro que já esteja em andamento. Esses grupos não reúnem apenas pessoas interessadas em comprar um imóvel, mas participantes com perfis de crédito parecidos e dispostos a seguir as mesmas condições de prazo e contrato. É papel da administradora organizar grupos equilibrados, garantindo que todos tenham capacidade financeira compatível. Assim, o valor arrecadado a cada mês mantém o fundo comum em equilíbrio e permite que as contemplações ocorram conforme o previsto.
Grupo em formação: Trata-se de um grupo recém-criado que ainda não fez sua primeira assembleia de contemplação. A administradora está comercializando as cotas até atingir a quantidade máxima de participantes ou até o prazo final para o início. Uma das vantagens de ingressar nesse grupo é que você começa a contribuir desde o primeiro mês, juntamente com os demais, e o prazo total do seu consórcio inicia a partir da primeira assembleia.
Grupo em andamento: É um grupo que já está em funcionamento e já realizou algumas assembleias. Ao ingressar, você assume a cota de um consorciado que desistiu (cota cancelada) ou uma cota nova, se o grupo ainda permitir a entrada de novos membros. A grande diferença é que você terá que pagar um valor de adesão, que é a soma das parcelas em atraso (ou uma parte delas), para igualar o saldo do fundo comum em relação aos demais membros. A principal vantagem pode ser o prazo reduzido para o encerramento do consórcio, porque parte do tempo já passou.
O primeiro passo é escolher uma administradora de confiança e autorizada pelo Banco Central. Em seguida, você deve fazer uma simulação para definir o valor da carta de crédito que precisa, o prazo ideal e as parcelas que cabem no seu orçamento.
Após escolher o plano, você assina o contrato de adesão e paga a primeira parcela. É nesse momento que a administradora aloca sua cota no grupo. Portanto, leia atentamente todas as cláusulas do contrato, que detalham as regras de contemplação (sorteio e lance), os valores da taxa de administração e do fundo de reserva, e as condições de reajuste do crédito. Participar de um consórcio seguro começa com a sua plena ciência sobre as regras do jogo. A partir daí, você se torna um consorciado ativo e começa a participar das assembleias.
O sistema de lance no consórcio, para antecipar a posse do bem, é totalmente individual, sigiloso e ocorre das seguintes formas:
Lance Livre: O consorciado pode oferecer o valor que desejar, a partir de um percentual mínimo estabelecido.
Lance Fixo: A administradora define um percentual fixo, e em caso de empate, um sorteio decide o ganhador.
Lance Embutido: Permite que parte do valor da carta de crédito seja utilizada para compor o lance.
A inadimplência de certos membros é uma preocupação concreta para os consorciados ativos; no entanto, a dinâmica de consórcios conta com ferramentas para proteger o grupo e garantir a continuidade das contemplações. O principal mecanismo de segurança é o fundo de reserva. Trata-se de um valor cobrado em pequena porcentagem na parcela mensal, destinado a cobrir despesas extraordinárias do grupo, sendo a principal delas a inadimplência temporária. Se alguns consorciados deixarem de pagar, o fundo de reserva pode ser usado para complementar o fundo comum e permitir que as contemplações sigam o cronograma.
Além disso, a administradora do consórcio tem o dever legal de tomar medidas contra o inadimplente. Após um período de atraso, o consorciado é formalmente excluído por falta de pagamento, e sua cota é cancelada. O contrato de adesão prevê multas por quebra de contrato e o ressarcimento dos valores pagos ao fundo comum só ocorre por meio de sorteio de cota cancelada ou no prazo final do grupo, o que desestimula a inadimplência. A administradora pode, inclusive, acionar a justiça para reaver o crédito. Esses mecanismos garantem a saúde financeira do grupo e o sucesso das contemplações.
Agora que você entendeu o funcionamento de um grupo de consórcio, já pode buscar a melhor administradora para fazer parte de um. Mas, lembre-se de fazer todas as projeções financeiras necessárias para não correr o risco de ficar inadimplente e se ver diante da necessidade de deixar de ser um dos integrantes.
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